מיסים
המיסוי הוא נושא מורכב, אישי, ומשתנה מאדם לאדם, חברה ואפילו חברה משפחתית. אי לכך, ההמלצה היא לבדוק ולהתעייץ עם יועץ מס/רו״ח בכל הנוגע להשקעות בחו״ל ובאירלנד בפרט.
בכל זאת ננסה לגעת במספר נושאים, תחת ההבנה כי אלו פני הדברים למיטב ידיעתינו.
אין לראות בדברים אילו משום ייעוץ מס. טל״ח.
מס הכנסה באירלנד
המס על נישום פרטי באירלנד הוא 20% עד כ 40,000 אירו בשנה, ואח״כ 40% על יתרת ההכנסה (מדרגות מס). בנושא זה יש לשים לב לסעיף הבא בהקשר של הכרה בריבית על מימון ההשקעה.
מס החברות באירלנד עומד על 25% על הכנסות שאינן מסחר, ותקף גם עבור חברות זרות שהכנסתן נוצרה באירלנד.
שים לב, מדרגות המס ונקודות העצירה שלהן, עשויים להשתנות מעת לעת.
הכרה בהוצאות
רשות המס האירית מכירה בכל הוצאה בהקשר עם הנכס, לרבות ניהולו, שיפוצו, חוזים שנערכו, פינוי אשפה וכיו״ב.
ריבית על הלוואה – רשות המס האירית מכירה בריבית על הלוואה הנלקחת לטובת רכישת הנכס כהוצאה מוכרת. רצוי מאוד להשתמש במגן מס זה, משום שהוא מאוד משמעותי, שהרי הריבית היא על פי שווי הנכס, ולא ההכנסה ממנו.
אין הכרה בפחת – רשויות המס באירלנד אינן מכירות בפחת על נדל״ן (amortization).
מס ההכנסה בישראל
המס בישראל מציע למשקיע הפרטי 2 מסלולים:
מסלול 15% – מסלול זה גובה 15% על כל הכנסה מנדל״ן בחו״ל, ללא הכרה בהוצאות למעט פחת על הנכס. הפחת מחושב על פי 2/3 משווי הנכס (החלק המשוייך למרכיב המבנה, אין פחת על מרכיב הקרקע), והפחת עצמו הינו 2% בשנה משווי זה. במסלול זה אין תאום מס עם המס האירי.
מסלול מס שולי – מסלול זה מתייחס להכנסה כהכנסה פירותית רגילה (כמו משכורת בישראל), וממסה את ההכנסה בהתאם (על פי מדרגות המס הנהוגות בישראל, כולל ביטוח לאומי וכיו״ב). היתרונות במסלול זה הם ההכרה במס האירי (תיאום מס), ובהוצאות במלואן. המסלול יכול להתאים למי שהמס השולי שלו בארץ נמוך יחסית.
עלויות רכישת נכס, ואחזקתו
בשעה טובה רכשתם נכס, לאילו הוצאות אתם צפויים מעבר לסכום הרכישה שהוסכם עם המוכר?
המחוקק האירי הקל על המשקיע, וההוצאות בגין הרכישה מורכבות ממספר מועט של מרכיבים, והתקורה נמוכה במיוחד.
עלויות נלוות לרכישה
– מס רכישה (נקרא מס ביול באירלנד) – 1% מגובה העסקה.
– רישום ברשם המקרקעין – בין 400 ל 800 אירו – לפי גובה העסקה.
– ניהול משפטי – עו״ד העסקה – כ – 0.5% מגובה העסקה.
– בדיקה אדריכלית – מצב תכנוני – עוד כ 600 אירו.
– עלויות הקמה יזמיות.
וכמה עולה אחזקתו?
– חברות הניהול האיריות גובות בין 7% ל 8% מהשכירות כדמי ניהול. לסכום זה יש להוסיף מע״מ (23% כרגע).
– ניהול עליון של הקרן.
– ביטוח הנכס – כל נכס מוערך בנפרד על פי מצבו, אבל אנחנו נוהגים לקחת מפתח של 0.25% משווי הנכס.
– פינוי זבל, רישום דיירים לרשות הדיור (prtb) וכו׳ – עוד כ-2000-3000 אירו בשנה לכל הבנין.
– ביקורת בטיחות אש רבעונית – כ 600 אירו בשנה לכל הבנין.
– מעבר לכך יכולות להיות הוצאות בלתי צפויות כמו בכל נכס.
* בדבלין אין ארנונה או חשבון מים.
* יש לציין שהתשואות המדוברות הינן לאחר כל הוצאות האחזקה ולפני מסים.
הנזלה או מכירה פרטנית של נכס או חלקו
כל עסקה נרכשת לתקופה מוגדרת – במידה וכל הרוכשים מרוצים ומעוניינים להשאיר את הנכס בידם, זה עדיין ניתן, בכפוף להסכמת הקרן. באופן כללי אין לנו התנגדות להמשך החזקה, אך מאפשרים למעוניינים למכור לבצע זאת.
בנוסף, לכל משקיע יש את האפשרות למכור בנפרד את חלקו בכל שלב שהוא, במידה ומצא קונה, מתוך הקבוצה או מחוץ לה. בנוסף, הקרן תנסה לסייע למשקיע ותציע את חלקו לקהל משקיעיה.
* בענין המכירה תוך התקופה המוגדרת, הקרן מחויבת לכך, אך יש אופציה להארכה של שנה ועוד שנה, בכפוף לשיקולי תזמון מכירה – כאשר המטרה היא למקסם את מחיר המכירה.
הסכם שיתוף
הקרן פיתחה הסכם שיתוף בין כל המשקיעים והשותפים בעסקה בודדת, המאפשר מצד אחד להגן על זכות המשקיע להנזלת כספו בצורה נוחה, ומאידך מגינה על כלל המשקיעים בעסקה ומוודאת ניהול שוטף והשאת תשואות מקסימליות מכל נכס, ללא קשיים.
כל משקיע המעוניין להיכנס לעסקה, יקבל עותק של הסכם השיתוף ויוכל לעיין בו בטרם יכנס לעסקה.